Në një ekonomi normale, rregulli i parë i tregut dikton se kur oferta është e lartë dhe kërkesa nuk rritet në të njëjtën masë, çmimet duhet të bien. Por Tirana ka thyer këtë rregull bazë ekonomik, duke u kthyer në një rast studimi për një treg imobiliar të manipuluar, ku ndërtuesit mbajnë stok të apartamenteve të pashitura për të krijuar artificialisht një krizë fiktive dhe për të rritur çmimet.

Sipas menaxheres ekzekutive të “Colliers International Albania”, Stela Dhami, në Tiranë ka mbi 40 mijë apartamente të pashfrytëzuara, shumica e të cilave qëndrojnë në pronësi të ndërtuesve dhe investitorëve që nuk nxitojnë t’i shesin apo t’i japin me qira. Arsyeja? Pritja për rritje të mëtejshme të çmimeve dhe ruajtja e një tregu spekulativ, ku pasuria e paluajtshme përdoret si instrument financiar, jo si një nevojë bazë për qytetarët.

Një treg i kapur nga oligarkët e ndërtimit

Ndërtuesit në Tiranë kanë krijuar një skemë që u siguron atyre përfitime të vazhdueshme, duke e mbajtur stokun e apartamenteve jashtë tregut aktiv. Kjo skemë funksionon falë disa faktorëve kryesorë:
1. Taksat minimale për pronat e pashfrytëzuara – Në Shqipëri, ndryshe nga vendet e tjera, taksimi për pronat e pashitura është minimal, çka u jep ndërtuesve luksin të mos i nxjerrin në treg për qira apo shitje. Një apartament bosh në Tiranë nuk përbën kosto për pronarin e tij, ndaj ai mund ta mbajë pa shfrytëzim për vite të tëra.
2. Ndërtimet e pakontrolluara dhe klientelizmi politik – Tirana ka hyrë në një cikël ndërtimesh të pakufizuara, ku lejet e ndërtimit jepen vetëm për ndërtues të lidhur me pushtetin, kryesisht rreth kryebashkiakut Erion Veliaj. Kjo ka bërë që një grup i vogël biznesmenësh të dominojnë tregun dhe të kontrollojnë stokun e apartamenteve.
3. Pastrimi i parave përmes sektorit të ndërtimit – Një pjesë e madhe e këtyre ndërtimeve nuk financohen nga kërkesa reale e tregut, por nga kapital i dyshimtë që qarkullon në ekonominë gri të vendit. Tregu imobiliar ka shërbyer si një mekanizëm i fuqishëm për pastrimin e parave, dhe ndërtuesit nuk janë të detyruar të shesin apartamentet e tyre, pasi financohen nga burime të tjera joformale.

Paradoksi i rritjes së çmimeve në një treg të tejmbushur

Ndërkohë që 40 mijë apartamente qëndrojnë bosh, çmimet vazhdojnë të rriten me ritme të frikshme. Vetëm gjatë vitit 2024, çmimet në disa zona si Komuna e Parisit janë rritur me 25-35%, duke arritur deri në 3,500 euro për metër katror.

Në zonën e Freskut, çmimet e apartamenteve 1+1 janë rritur në 1,200 euro/m², ndërsa në Astir dhe Paskuqan, ku më parë shiteshin për 900-1,000 euro/m², tani janë 1,300-1,400 euro/m². Me fjalë të tjera, edhe zonat periferike po përjetojnë një rritje të fortë çmimesh, ndonëse ato nuk kanë përmirësim të ndjeshëm në infrastrukturë apo shërbime.

Ndërtuesit arsyetojnë se rritja e çmimeve vjen nga faktorë si shtimi i kostove të ndërtimit, rritja e pagave të punëtorëve dhe detyrimi për të paguar taksën e ndikimit në infrastrukturë. Por e vërteta është se këto argumente nuk justifikojnë një rritje kaq drastike, veçanërisht kur ka një stok të madh pronash të pashitura.

Çfarë mund të bëhet për të stabilizuar tregun?

Në Spanjë, qeveria ka propozuar një taksë 100% mbi blerjet e pronave nga shtetas të huaj për të kontrolluar rritjen e çmimeve dhe për të ndihmuar qytetarët vendas. Në Shqipëri, një politikë e tillë nuk diskutohet fare, ndërkohë që qytetarët po përballen me një treg të mbërthyer nga spekulatorët dhe ndërtuesit oligarkë.

Zgjidhja për të frenuar këtë krizë përfshin disa masa që mund të vendosen menjëherë:
1. Taksim progresiv për apartamentet bosh – Nëse një apartament nuk shfrytëzohet për një periudhë të caktuar, duhet të ketë një takson të përshkallëzuar, që rritet sa më gjatë të qëndrojë bosh. Kjo do të inkurajonte pronarët të nxjerrin apartamentet në treg, qoftë për shitje apo qira.
2. Hetim mbi burimet e financimit të ndërtuesve – SPAK dhe institucionet financiare duhet të hetojnë burimet e financimit të projekteve të mëdha, për të zbuluar nëse këto ndërtime janë rezultat i pastrimit të parave.
3. Ndalimi i dhënies së lejeve të reja për ndërtim deri në stabilizimin e tregut – Në një qytet me 40 mijë apartamente të pashitura, nuk ka asnjë justifikim për të dhënë leje të reja ndërtimi, përveçse për projekte sociale ose me rëndësi publike.
4. Rritja e transparencës mbi pronësinë e apartamenteve – Duhet të krijohet një regjistër publik ku të listohen të gjitha apartamentet bosh dhe pronarët e tyre, për të shmangur spekulimet e ndërtuesve dhe për të ndihmuar qytetarët të marrin vendime më të informuara.

Tregu i pasurive të paluajtshme në duart e një karteli ndërtuesish

Situata në tregun imobiliar në Tiranë nuk është e rastësishme – është produkt i një politike të qëllimshme për të mbajtur çmimet e larta dhe për të siguruar fitime të vazhdueshme për një grusht ndërtuesish të lidhur me pushtetin.

Ndërkohë, qytetarët po përballen me çmime të papërballueshme, qiradhënësit po shtrëngohen të paguajnë shuma marramendëse, dhe të rinjtë po e shohin gjithnjë e më shumë si të pamundur blerjen e një shtëpie në kryeqytet.

Nëse qeveria nuk merr masa të forta për të kontrolluar këtë krizë të sajuar, Tirana do të vazhdojë të ndërtohet për pastruesit e parave dhe spekulatorët, ndërsa qytetarët e zakonshëm do të mbeten të dënuar me qira të larta ose me emigracion si të vetmen alternativë.