Andi Ballta i ABI Bank  ka shkruar  një analizë lidhur me çështjen e flluskës imobiliare dhe tregut të pasurive të paluajtshme në Shqipëri, i cili kërkon një qasje të strukturuar, duke vlerësuar argumentet kryesore të tij dhe duke adresuar pikat që mund të jenë të diskutueshme ose të paplota.

1. Argumenti mbi mungesën e treguesve të flluskës

Ballta paraqet një analizë të detajuar ku identifikon disa faktorë kyç që zakonisht shoqërojnë flluskat imobiliare (rritje e kreditimit, interesave, raportit kredi/depozita dhe kredive të këqija), duke argumentuar se këto nuk janë të pranishme në tregun shqiptar.

Pavarësisht mungesës së këtyre treguesve klasikë, nuk përjashtohet që tregu imobiliar të ndikohet nga faktorë të tjerë specifikë për Shqipërinë, si ndërhyrja e politikës në treg, lejet e ndërtimit të lidhura me korrupsionin, dhe roli i parasë informale. Edhe pse raporti i kredive ndaj depozitave mbetet i ulët, kjo nuk do të thotë se tregu është imun ndaj një ngopjeje të kërkesës ose një zhvendosjeje të interesave të investitorëve.

2. Lejet e ndërtimit si tregues potencial për krizë

Argumenti se lejet e ndërtimit nuk përkthehen në ndërtime të përfunduara është i vlefshëm në teori. Megjithatë, Ballta minimizon ndikimin që kjo mbikapacitet i mundshëm mund të ketë në të ardhmen.

Tregu shqiptar ka parë një dhënie masive lejesh ndërtimi, shpesh në mungesë të një plani urbanistik të qëndrueshëm dhe të bazuar në kërkesë reale. Nëse projektet nuk shiten sipas pritshmërive, pasojat ekonomike mund të jenë serioze për zhvilluesit dhe sektorët e lidhur. Shembujt ndërkombëtarë tregojnë se mbingopja e tregut mund të çojë në krizë edhe pa pasur një rritje masive të kreditimit.

3. Rritja e çmimeve si shenjë e polarizimit të tregut

Ballta pretendon se çmimet shumë të larta (4-5 mijë euro/m²) janë për një segment të vogël dhe nuk përfaqësojnë tregun e gjerë.

 Kjo është pjesërisht e vërtetë, por një treg që polarizohet në mënyrë kaq të dukshme mund të përbëjë rrezik për pjesën tjetër të sektorit. Nëse vlera e apartamenteve më të lira bie për shkak të mungesës së kërkesës, ndikimi mund të ndihet edhe në segmente të tjera të tregut. Gjithashtu, çmimet e larta në disa zona mund të krijojnë perceptimin e një tregu të fryrë dhe të ndikojnë në sjelljen e investitorëve.

4. Kapitali informal dhe ndikimi i tij në treg

Ballta pranon në mënyrë implicite ndikimin e kapitalit informal dhe parasë së zezë, duke argumentuar se kjo ka shërbyer si stabilizues i çmimeve dhe nxitës i rritjes së kërkesës.

Ndërsa është e vërtetë që kapitali informal ka ushqyer investimet, varësia nga këto burime paraqet rreziqe afatgjata. Pastrimi i parave dhe informaliteti minojnë konkurrencën e ndershme dhe mund të çojnë në një ndërprerje të papritur të kërkesës nëse këto rrjedha parash ndalojnë për arsye politike ose ligjore.

5. Diaspora dhe investimet e saj

Një nga shtyllat e argumentit të Balltës është roli i diasporës në nxitjen e kërkesës për pasuri të paluajtshme.

 Megjithëse diaspora ka luajtur një rol të rëndësishëm, ekziston rreziku që ky burim kërkese të ngopet, sidomos nëse perceptimi për tregun shqiptar ndryshon. Gjithashtu, diaspora mund të zhvendosë investimet në vende të tjera që ofrojnë kthim më të lartë ose stabilitet më të madh.

6. Kostoja e ndërtimit dhe përballueshmëria

Ballta pretendon se kostoja e ndërtimit (600 euro/m²) dhe investimet e mëdha të bëra janë të përballueshme nga tregu.

Nëse çmimet e apartamenteve rriten përtej fuqisë blerëse të popullatës, atëherë pavarësisht kostos, tregu mund të përballet me një ngadalësim. Edhe nëse një pjesë e mirë e këtyre ndërtimeve financohen me kapital dhe jo kredi, mungesa e likuiditetit mund të çojë në një cikël ngadalësimi që dëmton zhvilluesit dhe sektorin bankar.

Analiza e z. Ballta ofron një perspektivë optimiste dhe të mbështetur në disa tregues objektivë, por nuk i adreson plotësisht rreziqet që lidhen me specifikat e tregut shqiptar. Tregu imobiliar në Shqipëri është i ndikuar nga faktorë të shumtë, përfshirë politikën, informalitetin dhe mungesën e transparencës. Ndërsa nuk ka të dhëna për një flluskë klasike imobiliare, është e nevojshme një monitorim i kujdesshëm i zhvillimeve për të shmangur flluskën e ndërtimeve.