Vilat deri në 3 milionë euro

Edhe këtë vit, në zonat bregdetare ka vijuar rritja e çmimeve të apartamenteve, ku në Ksamil çmimet kanë arritur në nivele të ngjashme me kullat e Tiranës.

Ndërtuesit dhe agjentët e pasurive të paluajtshme pohojnë se shtrenjtimi është nxitur nga kërkesa e lartë e blerësve të huaj dhe diasporës që zënë 50% të blerjeve. Por shtimi i ofertës në pasuri të paluajtshme në Jug po përqendrohet kryesisht në zhvillimin e resorteve, të cilat sipas Shoqatës së Ndërtuesve po nxisin edhe shtrenjtim të çmimeve të zonave përreth.

Çmimet e shitjes për apartamentet në disa zona në bregdet kanë arritur në nivele të njëjta me çmimet e kullave në Tiranë. Në projektet e reja që po zhvillohen, veçanërisht te disa zona bregdetare në Jug, sipas agjentëve imobiliarë, apartamentet po ofrohen me çmime të njëjta me ato të kullave në Tiranë.

Agjentja imobiliare, Viola Shehaj-Malaj, pohon se resorti që po zhvillohet në “Gjirin e Manastirit” në Ksamil, ofron apartamente me çmime nga 5,000 deri në 6,000 euro/m². Në Palasë, në projektin e ri “Green Coast 2”, sipas saj, çmimet e shitjes variojnë nga 3,500 deri në 4,000 euro/m².

Pas Ksamilit, çmime të larta shitje mbi 3,000 euro po ofrohen edhe për ndërtimet e reja në Vlorë, veçanërisht përgjatë vijës bregdetare që nis nga zona e “Ujit të Ftohtë” deri në Radhimë.

“Te rezidencat e reja që po ndërtohen brenda projektit ‘Vlora Marina’, çmimet e shitjes së apartamenteve nisin nga 4,500 euro/m². Ndërtimi i tyre pritet të përfundojë brenda vitit 2027, por projekti parashikon edhe ndërtimin e një hoteli të markës ‘Marriott’, që pritet të përfundojë në vitin 2032”, thekson agjentja e tregut të pasurive të paluajtshme.

Në tregun e shitblerjeve të pronave në zonat premium të Jugut, agjentët e pasurive të patundshme presin shtrenjtim tjetër të çmimeve. Përkatësisht me nisjen e punimeve për tre kulla të reja, secili përkatësisht 22, 27 dhe 37 kate në zonën e Lungomares në Vlorë, çmimet parashikohet të kalojnë 4,500 euro/m².

Për kryetarin e Shoqatës së Ndërtuesve të Shqipërisë, z. Erjon Harizi, barazimi i çmimeve të zonave premium të rivierës me zona të ngjashme në Tiranë, po ndikohet nga oferta e kufizuar dhe kërkesa në rritje prej të huajve.

“Në zonat bregdetare, veçanërisht në Jug të vendit, çmimet kanë vijuar të rriten edhe gjatë këtij viti. Në disa zona premium, si Ksamili, Palasa, Dhërmiu apo zona të rivierës së Jugut, çmimet kanë arritur nivele të ngjashme me ato të zonave më të kërkuara të Tiranës.

Kjo tendencë është ndikuar nga disa faktorë kryesorë. Së pari, kërkesa për prona në bregdet është rritur ndjeshëm, jo vetëm nga blerësit vendas, por edhe nga të huajt, emigrantët shqiptarë dhe investitorët që e shohin bregdetin shqiptar si një treg ende me potencial të lartë rritjeje. Së dyti, kostot e ndërtimit janë rritur ndjeshëm vitet e fundit, për shkak të shtrenjtimit të materialeve të ndërtimit, fuqisë punëtore, transportit, energjisë dhe kostove financiare.

Nga ana tjetër, oferta mbetet e kufizuar në disa zona të caktuara, sidomos në segmentet premium ku terreni për të ndërtuar është i kufizuar dhe kërkesat urbanistike janë më të larta. Kur ke një kërkesë në rritje dhe një ofertë të kufizuar, është e natyrshme që çmimet të vazhdojnë të rriten”.

Ky model zhvillimi i tregut të pasurive të paluajtshme në Jug, sipas kryetarit të Shoqatës së Ndërtuesve, po ndikon edhe në rritjen e çmimeve të pronave në zonat përreth.

“Këto projekte sjellin transformim të plotë të zonës ku zhvillohen. Ato rrisin cilësinë e infrastrukturës, përmirësojnë aksesin, shtojnë shërbimet, rrisin sigurinë dhe krijojnë një perceptim tjetër për destinacionin. Si rezultat, rritet jo vetëm vlera e pronave brenda projektit, por edhe e gjithë zonës përreth.

Në tregjet ndërkombëtare, është një praktikë e njohur: sa herë që një zonë fillon të tërheqë marka të njohura hotelerie, marina apo investime strategjike, çmimet e pasurive të paluajtshme rriten ndjeshëm. Kjo po ndodh gradualisht edhe në Shqipëri”, nënvizon z. Harizi.

Në anën tjetër, ai paralajmëron se shtrenjtimi i çmimeve të shitjes në zonat bregdetare do të vijojë.

“Megjithatë, është e rëndësishme të theksohet se, edhe pse janë rritur, çmimet në bregdetin shqiptar vijojnë të jenë më të ulëta krahasuar me shumë vende të rajonit si Mali i Zi, Kroacia apo Greqia, sidomos në segmentin e pronave premium buzë detit.

Për këtë arsye, besoj se potenciali për rritje ende ekziston dhe kjo tendencë ka shumë gjasa të vazhdojë edhe në vitet e ardhshme”.

Sipas të dhënave të Bankës së Shqipërisë, investimet e huaja në pasuri të paluajtshme në Shqipëri arritën në vitin 2025 vlerën rekord prej 561 milionë eurosh, duke përbërë mbi 34% të totalit të Investimeve të Huaja Direkte. Tremujori i fundit i vitit 2025 shënoi nivelin më të lartë me 158 milionë euro, 43% më shumë se një vit më parë.

Rritja e çmimeve i ka bërë pronat një alternativë tërheqëse për investime, sidomos në zonat bregdetare. Në fund të vitit 2025, stoku i investimeve të huaja në pasuri të paluajtshme arriti 2.63 miliardë euro, në rritje me 29% krahasuar me vitin e mëparshëm. Dekada e fundit ka shënuar rritje pothuajse 17-fish të stokut, për shkak të flukseve të reja, kursit të këmbimit dhe rritjes së çmimeve.

Stela Dhami, menaxhere ekzekutive e agjencisë së pasurive të paluajtshme “Colliers International Albania” thotë se edhe pse çmimet e pasurive të paluajtshme në resortet turistike në bregdet kanë arritur deri në 6,000 euro/m2, mbeten më të ulëta se në vende si Budva.

Sipas znj. Dhami, sektori ofron potencial investimi, por mbart rreziqe për shkak të çështjeve të pronësisë dhe faktit që vendi nuk është pjesë e Bashkimi Europian.

“Shqipëria ka shënuar rritje të konsiderueshme të çmimeve të pasurive të paluajtshme në vend, sidomos në Tiranë dhe në qytetet bregdetare të Durrësit, Vlorës e Sarandës, të cilat kanë thithur dhe shumicën e fluksit turistik. Çmimet në resortet turistike, ku njësitë shiten si pjesë e një kompleksi turistik kanë arritur çmime në nivele 5,000-6,000 euro/m².

Përsëri këto çmime mbeten nën nivelin e çmimeve në qytetet turistike si: Budva apo Tivati të cilat kanë tërhequr projekte të zhvilluara në tërësi, duke përfshirë komponente si marina, hotele, apartamente-hotele, hapësira rekreative e sportive.

Në këto komplekse çmimet kanë shënuar deri në 15,000 euro/m² Ne jemi në kohën e artë për të investuar, duke përfshirë këtu gjithë riskun që vjen nga të investuarit në një vend jo anëtar i BE-së, me problematika për pronësinë e tokës dhe cilësi ndërtimi jo gjithmonë konsistente”.

Gjiri i Lalëzit, destinacion alternativ

Në vijim të tendencës së përgjithshme të tregut imobiliar në zonat bregdetare, edhe Gjiri i Lalëzit po përjeton një rritje graduale të çmimeve të pronave, e ndikuar jo vetëm nga kërkesa në rritje, por edhe nga modeli i ri i zhvillimit të ndërtimit.

Prania gjithnjë e më e madhe e projekteve premium dhe rezidencave luksoze po transformon strukturën e tregut, duke vendosur standarde të reja dhe duke ndikuar në rritjen e vlerës së pronave në të gjithë zonën. Në këtë kontekst, agjentët imobiliarë theksojnë se Gjiri i Lalëzit po ndjek të njëjtën trajektore zhvillimi si Riviera, ku investimet elitare shërbejnë si motor kryesor për rritjen e çmimeve.

“Pasi çmimet në Jug kaluan mbi 4,000 – 5,000 euro/m², shumë investitorë u kthyen te Gjiri i Lalëzit, si një mundësi për luks me çmim më konkurrues dhe me avantazhin e madh të afërsisë me Aeroportin e Rinasit dhe Tiranën. Pylli i pishave ofron klimë dhe ajër të pastër që parapëlqehet shumë nga familjet me fëmijë dhe moshat e treta, ndërsa plazhi me rërë është më komod për ecje dhe sporte sesa plazhet me gurë.

Aktualisht në Gjirin e Lalëzit, çmimi për metër katror fillon nga 1,500 – 1,700 euro/m². Këto vlera i gjejmë kryesisht në ndërtimet që po bëhen në vijën e dytë, pas rezidencave kryesore, ose në projekte që janë ende në fazë fillestare punimesh. Ndërsa në rezidencat luksoze dhe me emër si: “Vala Mar”, “San Pietro” apo “Porto Lalëzi”, çmimet maksimale variojnë nga 2,500 deri në 3,500 euro/m², sidomos për ato apartamente që kanë pamje direkte nga deti.

Nuk mund të themi se ka një kërcim të madh çmimesh krahasuar me vitin e kaluar; më shumë është një lloj pritshmërie e pronarëve për të mbajtur të njëjtin ritëm rritjeje si vitet e kaluara.

Kategoria kryesore e blerësve mbetet diaspora, ndonëse një pjesë e tyre po shohin me interes edhe projektet te Rana e Hedhur, për shkak të afërsisë me Kosovën.

Gjiri i Lalëzit ofron infrastrukturë të rregullt, gjelbërim të mbrojtur dhe siguri, gjë që qytetet nuk e ofrojnë dot, ndaj blerësit e shtresës së lartë janë të gatshëm të paguajnë për këtë privatësi.

Projekti i marinës së jahteve “Porto Lalëzi” është një katalizator i fuqishëm, pasi në mbarë botën pronat pranë marinave kanë vlerë shumë më të lartë. Rritja e çmimit të lëndëve të para dhe mungesa e krahut të punës ka rritur koston e ndërtimit, gjë që reflektohet drejtpërdrejt te çmimi final i shitjes.

Blerja këtu shihet gjithnjë e më shumë si biznes, pasi gjatë sezonit korrik-gusht, qiratë për apartamentet 1+1 shkojnë 100 – 150 euro/natë, ndërsa për vilat 400 – 600 euro/natë”, pohon Klajdi Memajdini nga agjencia imobiliare “Devinf” .

Si kanë ndryshuar çmimet nga Lungomare, Radhimë dhe Sarandë

Në vijën e parë të ndërtimit të zonës Lungomare, çmimet kanë arritur deri në 3,500 euro/m², ndërsa në vijën e dytë variojnë nga 2,000 deri në 2,500 euro/m².

Rritje çmimesh është shënuar edhe në zonën e Radhimës, ku apartamentet variojnë nga 2,500 deri në 3,200 euro/m², me rritje rreth 6% krahasuar me vitin e kaluar.

Shtrenjtim ka pasur edhe në Orikum. Agjentët e shitjes së pronave të paluajtshme pohojnë se çmimet luhaten nga 1,400 deri në 1,600 euro/m². Krahasuar me vjet, çmimet janë shtrenjtuar rreth 6%.

Agjentja imobiliare Viola Shehaj-Malaj thotë se shtrenjtimi i çmimeve është ndikuar nga shtimi i kërkesës së të huajve. Një faktor që ka nxitur rritjen e kërkesës sipas saj është edhe ndërtimi i Aeroportit të Vlorës.

“Vlora është në bumin e kërkesës për pasuri të paluajtshme, që kryesohet nga shtetas të huaj, përfshirë kategorinë që po blen për qëllime investime dhënia me qira ditore, por edhe shtetas të huaj që po blejnë për qëndrime afatgjatë.

Të huajt nga Ukraina, polakë, shqiptarë të Kosovës, shtetas amerikanë po shfaqin shumë interes për blerje apartamentesh. Dhe nuk janë vetëm pensionistët, por shtetas të huaj të moshës nga 30 – 45 deri në 50 vjeç. Shumë prej tyre punojnë në distancë dhe zgjedhin të jetojnë në Vlorë për shkak të kostos më të ulët të jetesës krahasuar me vendbanimet e tyre. Për rrjedhojë e shohin të leverdishme blerjen e një prone me qëllim banimi.

Buxhetet për blerje prej të huajve variojnë nga 300 mijë deri në 450 mijë euro”.

Eron Çumani, drejtuesi i agjencisë imobiliare “Saranda Property”, në Sarandë, shprehet se çmimet e apartamenteve nuk kanë pësuar ndryshime krahasuar me vitin e kaluar. Ato variojnë nga 1,500 deri në 3,500 euro/m².

“Megjithëse është vënë re një rënie e lehtë e kërkesës, blerjet vijojnë, pasi tregu mbetet aktiv nga çmimet që ende mbeten konkurruese krahasuar me shtetet e rajonit. Megjithatë, çmimet mbeten të papërballueshme për shumicën e vendasve, duke e bërë të vështirë sigurimin e një banese. Aktualisht, kërkesa për prona dominohet nga shtetas të huaj me buxhet që varion nga 120 mijë deri në 150 mijë euro”.

Shtrenjtohen çmimet e apartamenteve edhe në Golem dhe Qerret

Rritje të çmimeve sivjet ka pasur edhe për pronat në Durrës, Golem dhe Qerret.

Në Golem, te ndërtimet e reja sipas agjentëve imobiliarë, çmimet mesatare të shitjes variojnë nga 1,100 -1,200 deri në 1,500 euro/m2. Rezidencat e reja të banimit po zhvillohen pas vijës së parë të ndërtimit, me largësi 300 deri 500 metra nga deti. Krahasuar me vjet çmimet janë rritur 8 deri në 15%.

Në vijën e parë në Golem, agjentët imobiliarë pohojnë se nuk ka ndërtime të reja, pra oferta vijon të mbetet e ulët, dhe kërkesa e lartë, që ka sjellë rritje të çmimeve. Këtë vit çmimet variojnë nga 2,000-2,200 deri 2,500 euro/m². Krahasuar me vjet për vijën e parë çmimet janë rritur 10 deri 25%.

Por çmimet e apartamenteve në ndërtimet e reja në Golem pritet të shtrenjtohen më tej. Në Golem (afër zonës të njohur si Vjena, pranë stacionit të trenit), një ndër zonat e vetme me pisha pritet të ndërtohet një kompleks i ri rezidencial banimi që do të përfshijë edhe ndërtimin e një hoteli me markë ndërkombëtare dhe e organizuar me pishinë.

Sipas agjentëve të shitjeve të pasurive të paluajtshme, çmimet në këtë rezidencë të re do të nisin nga 2,000 euro/m2.

Në zonën e Plazhit në Durrës, çmimet e apartamenteve luhaten nga 1,200 deri në 1,700 euro/m² nga 1,000 deri 1,300 që ishin vjet. Rritja e çmimeve është deri 21%. Afër zonës së Portit në Durrës (konkretisht pranë Drejtorisë Rajonale të Tatimeve) çmimet e apartamenteve të shitjes kanë arritur mbi 2,500 euro/m².

Ndërsa në “Durrës Yachts Marina” çmimet maksimale të apartamenteve janë mbi 3,000 euro/m2.

Në nivele të larta, çmimet e shitjes të apartamenteve mbeten edhe pranë zonës së Shkëmbit të Kavajës, në vlera nga 1,200-,1900 deri në 2,000 euro/m².

Në Qerret çmimet e apartamenteve në rezidencat e reja që po ndërtohen pas kompleksit të vilave sipas agjentëve të tregut të pasurive të paluajtshme, mesatarisht çmimet variojnë nga 1,100-1,200 deri 1,500 euro për metër katror. Për prona të veçanta për shkak të pozicionit në afërsi me detin çmimet shkojnë nga 1,700 euro deri 2,000 euro/m². Krahasuar me vjet çmimet janë  rritur nga 21 deri 43%.

Ashtu si edhe në Golem, edhe për Qerretin shtrenjtim të çmimeve ka pasur edhe për apartamentet në vijën e parë të ndërtimit.

Për shkak të mungesës së ofertës nga 2,000 euro/m2 që ishin çmimet vjet, aktualisht po shiten me çmime nga 2,200 deri 2,500 euro/m2. Rritja është 10 deri 25%.

Edhe në Qerret çmimet e apartamenteve në pronat e reja do të shënojnë rritje. Një projekt i ri me ndërtimin e 2 kullave, përkatësisht me 22 dhe 25 kate do të ndërtohen në zonën e njohur si porti i Qerretit. Për këto ndërtime apartamentet për shitje, pritet të dalin me çmime nga 1,700 -deri 2,500 euro/m².

Agjentët imobiliarë pohojnë se pavarësisht tendencës rritëse të çmimeve kërkesa vijon të jetë e lartë, si në Golem dhe Qeret.

Veçanërisht në Qerret kërkesa dominohet nga shtetas të huaj, si: polakë, çekë, e ndjekur nga shqiptarë të Diasporës, nga Kosova dhe Maqedonia e Veriut.

Vilat arrijnë deri në 3 milion euro

Në zonat bregdetare, tendenca e çmimeve të shitjes së vilave është në rritje. Klajdi Memajdini, nga agjencia imobiliare “Devinf” thotë se çmimet e vilave në Gjirin e Lalëzit për vila individuale arrijnë deri në 1,5 milionë euro. Çmimet e vilave elitare kanë arritur deri në 3 milionë euro.

“Vilat mbeten produkti më i kërkuar për këtë zonë dhe çmimet e shitjes ndahen sipas tipologjisë: vila të bashkëngjitura 600,000 – 850,000 euro, vila individuale 900,000 – 1,200,000 euro dhe vila elitare në vijën e parë 1,500,000 – 3,000,000 euro”.

Vitin e kaluar, në Gjirin e Lalëzit, çmimet për vilat me sipërfaqe të vogla nisnin nga 500,000 euro dhe arritën deri në vlerën e 2 milionë eurove për vilat me sipërfaqe të mëdha dhe vendndodhje në vijën e parë.

Referuar të dhënave nga tregu i rishitjes, agjentët e pasurive të patundshme thanë se në Jug, çmimet e vilave arrijnë mbi 3 milionë euro.

50% e blerjeve në bregdet kryesohet nga të huajt, drejtohen tek investimi

Në bregdet, kërkesa për blerje vijon të kryesohet nga të huajt.

Jonian Antoni, administratori i agjencisë imobiliare “Century 21 Albania”, tha se 50% e blerjeve në zonat bregdetare vijojnë të bëhen nga të huajt. “Nga studimi ynë, 50% të blerësve janë të huaj. Blerjet kryesore janë nga shtetas nga Kosova, Çekia, Maqedonia e Veriut, Polonia, Hungaria, Sllovakia. Kryesisht shtete që nuk kanë dalje në det, ose më saktë akses në Detin Mesdhe”.

Edhe agjenti imobiliar, Erin Reka, shton se gjysma e kërkesës për zonat e bregdetit të Durrësit dhe të Qerretit po vjen nga shtetas të huaj.

Eron Çumanit, nga “Saranda Property”, thotë se blerësit kryesorë të pronave në këtë qytet mbeten të huajt. “Shtetasit polakë dhe italianë janë larguar nga kryesimi i listës si blerës potencialë. Kërkesa sipas shteteve është gjithëpërfshirëse, nga pak prej të gjitha kombësive”.

Rritja nga viti në vit e kërkesës nga të huajt konfirmohet edhe nga Ermira Brozi, drejtoresha e shitjeve të “Concord Investment”.

“Kërkesa nga blerësit e huaj është në rritje të vazhdueshme nga viti në vit, veçanërisht nga tregje si Norvegjia, Polonia, Çekia, dhe në një masë më të moderuar nga Italia dhe Gjermania. Megjithatë, aktualisht kërkesa kryesohet ende nga diaspora shqiptare, nga vende si Gjermania, Zvicra, Anglia, SHBA dhe Franca.

Për të pasur një rritje më të ndjeshme dhe të qëndrueshme të blerësve të huaj, janë dy elemente kyçe: Siguria juridike e pronës, ku investitorët kërkojnë certifikatë pronësie të qartë dhe garanci institucionale, jo vetëm nga zhvilluesi; Kthimi i investimit (ROI), i cili duhet të jetë i strukturuar dhe i komunikuar qartë.

Shqipëria ofron potencial të lartë në këtë drejtim, por kërkon një qasje më të fortë në komunikim dhe Media e marrëdhënie me publikun ndërkombëtare, veçanërisht për të rritur perceptimin e sigurisë dhe besimit tek investitorët e huaj”, nënvizon ajo.

Tregu i pasurive të paluajtshme në bregdet, të huajt drejtohen tek investimi

Tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri po ndryshon drejt një qasjeje më të orientuar tek investimi, ku blerësit e huaj synojnë kthimin e kapitalit dhe minimizimin e riskut. Sipas Ermira Brozit, drejtoreshë e shitjeve në “Concord Investment”, tregu ka kaluar nga koncepti tradicional i “shtëpisë së dytë” drejt vendimmarrjeve më racionale.

“Blerësit sot janë më të fokusuar në kthimin e investimit dhe minimizimin e riskut. Investimet në vila në bregdet ofrojnë potencial më të lartë kthimi krahasuar me pronat në zonat urbane, ku mbizotëron kërkesa për apartamente. Kjo lidhet me rritjen e kërkesës për produkte premium dhe përvoja lifestyle, sidomos nga tregu ndërkombëtar.”

Megjithatë, edhe pse interesi për vila është i lartë, zonja Brozi nënvizon se shumica e transaksioneve realizohen me apartamente, kryesisht për arsye të buxheteve më të përballueshme të një pjesë të investitorëve. “Ky trend tregon se Shqipëria po bëhet një destinacion tërheqës për investitorët e huaj, të cilët kërkojnë jo vetëm pronë luksoze, por edhe një mënyrë të sigurt për të rritur kapitalin e tyre”, thekson ajo.

Në Sarandë, sipas agjentit imobiliar Eron Çumani, një nga arsyet kryesore pse shtetasit e huaj po blejnë prona lidhet drejtpërdrejt me potencialin për të ardhura nga qiradhënia ditore. “Nga pyetësorët që kemi zhvilluar me klientët, rezulton se një pjesë e mirë e tyre i kanë këto fonde si tepricë nga shitja apo menaxhimi i pronave të dyta në vendet e tyre, por janë të pasigurt për t’i investuar aty, për shkak të zhvlerësimit dhe taksave të larta.

Për rrjedhojë, këta investitorë janë në kërkim të tregjeve më të qëndrueshme ku mund të ruajnë dhe të rrisin kapitalin e tyre. Një nga arsyet kryesore mbetet kthimi i investimit përmes qiradhënies ditore, për të cilat në Sarandë kërkesa është e lartë, sidomos gjatë sezonit turistik”, thekson ai. /Monitor