Çmimet e apartamenteve në Tiranë janë rritur 10 herë më shumë se paga

Rritja e pandalshme e çmimeve në ndërtim në Tiranë është kthyer në një shqetësim madhor, duke treguar qartë për një flluskë që mund të shpërthejë në të ardhmen.

Nga periudha e analizuar e ecurisë së çmimeve mesatare, rezultoi se shtrenjtimi kishte nisur që në tremujorin e parë të 2021, pas periudhës së pandemisë së Covid-19. Nga njëri tremujor te tjetri, duke nisur nga 2021, rritja mesatare e çmimeve varionte nga 1,7 deri në 6,2%. Shtrenjtimi më i lartë ishte nga tremujori i tretë në tremujorin e katërt 2023, me 21%.

Rritja e çmimeve u analizua e ndarë në 3 zona. Shtrenjtimi më i lartë, me rreth 56%, ishte për pronat e shitura brenda Unazës së Vogël. Çmimi mesatar i shitjes së tremujorit të katërt 2023 arriti në 1,804 euro/m².

Në zonën e ish-Bllokut, çmimi mesatar i shitjes në tremujorin e katërt 2023 arriti në 2,160 euro/m². Çmimet mesatare krahasuar me tremujorin e parë 2021 u rritën me 45%. Tendencë rritëse të çmimeve mesatare të shitjes së apartamenteve ka pasur edhe për pronat jashtë Unazës së Vogël.

Çmimet mesatare reale në këtë zonë, deri në tremujorin e katërt 2023, arritën në 1,434 euro/m². Nga tremujori i parë 2021 në tremujorin e fundit 2023, çmimet mesatare u rritën me 38.3% edhe për pronat jashtë Unazës së Vogël.

Sipas ekspertëve, vetëm frenimi i parasë kriminale, e cila ka gjeneruar një kërkesë artificiale dhe ka mbështetur bumet ndërtimore, mund të përcaktojë kohën e mbarimit të kësaj flluske.

Treguesit kryesorë të rrezikut për flluskë, të analizuar në raportin “Rreziku global i flluskave të pasurive të paluajtshme në 2024”, përfshijnë:

•Rritje e çmimeve në përqindje të larta (si në Zyrih, Tokio dhe Majami). Në Tiranë, çmimet mesatare të apartamenteve u rritën me 41% midis 2021-2023.

•Rënie e kërkesës reale, për shkak të pamundësisë financiare të familjeve shqiptare.

•Rritje e normave të interesit, që e përkeqëson aftësinë për të përballuar blerjen e një apartamenti.

Disbalanca midis pagave dhe çmimeve të apartamenteve

•Rritja e çmimeve në 9 vite (2014-2023) ka qenë rreth 400 euro/m² për apartamente, ndërsa rritja e pagave reale nuk e ka ndjekur këtë ritëm. Për shembull, një apartament 90 m² sot kushton rreth 40,000 euro më shumë se në 2014, ndërsa rritja reale e të ardhurave për të njëjtën periudhë është vetëm 3,300 euro.

•Ky disbalancë e thellë tregon një prirje të pashëndetshme të tregut, ku ndërtimi po nxitet më shumë nga kapitali kriminal sesa nga kërkesa reale.

Faktorët lokalë që ndihmojnë në krijimin e flluskës

1.Mbingopja me ndërtime: Në Tiranë ka bum lejesh ndërtimi, megjithëse kërkesa reale është në rënie. Sipas të dhënave, rreth 40% e apartamenteve mbeten bosh.

2.Emigracioni masiv: Ndërsa popullsia e re e Tiranës rritet me një ritëm të ulët (mesatarisht 3,396 banorë të rinj në vit), sipërfaqja ndërtimore e miratuar është tejet e lartë.

3.Dominimi i parasë kriminale: Fondet nga aktivitete të paligjshme kanë krijuar një kërkesë të rreme në treg, duke shtyrë çmimet drejt niveleve të paarritshme për shumicën e qytetarëve.

Kur pritet të shpërthejë flluska?

Ekspertët theksojnë se shpërthimi i një flluske në tregun e pasurive të patundshme varet nga disa faktorë:

•Rregullimi i normave të interesit, që do të ndikonte aftësinë për të marrë kredi.

•Frenimi i parasë kriminale, duke kufizuar burimet e financimit të projekteve ndërtimore.

•Tkurrja e kërkesës reale, për shkak të emigracionit dhe përkeqësimit të përballueshmërisë financiare.

Nëse autoritetet nuk ndërhyjnë për të frenuar financimin kriminal dhe për të rregulluar mekanizmat e tregut, flluska mund të vijojë të zmadhohet, duke shkaktuar më shumë dëme kur ajo eventualisht të shpërthejë.