Qytetarit i duhen 18 vite të ardhura për një shtëpi, kush po i blen apartamentet?

Tirana është futur zyrtarisht në grupin e qyteteve më të papërballueshme të Europës për blerjen e një banese. Jo për shkak se është ndër kryeqytetet më të pasura të kontinentit. Përkundrazi, sepse çmimet e apartamenteve janë shkëputur në mënyrë dramatike nga të ardhurat e qytetarëve.

Një analizë e publikuar më 26 qershor 2026 nga  ⁠Euronews, duke iu referuar të dhënave të Numbeo për raportin çmim-të ardhura, e rendit Tiranën me koeficientin 18.1. Treguesi krahason çmimin e një banese tipike me të ardhurat e një familjeje mesatare dhe shpreh, në terma teorikë, sa vite të ardhura duhen për ta blerë atë.  

Në renditjen e publikuar, Lisbona dhe Spliti kryesojnë me 18.7. Menjëherë pas tyre vijnë Praga, Milano dhe Tirana, të tria me 18.1. Më poshtë renditen Vjena me 17.4, Beogradi me 17.2, Parisi me 17 dhe Londra me 16. Pra, sipas këtij indikatori, një banesë është më e paarritshme në raport me të ardhurat lokale në Tiranë sesa në Paris apo Londër.  

Kjo është shifra që duhet të alarmojë institucionet shqiptare: mbi 18 vite të ardhura familjare për një shtëpi.

Dhe këtu nis pyetja që askush nuk po e bën seriozisht në Tiranë: nëse rrogat shqiptare nuk i justifikojnë çmimet e apartamenteve, kush po i blen banesat?

Çmimet ikin nga rrogat

Sipas metodologjisë së shpjeguar në analizën e Euronews, një raport çmim-të ardhura mbi 10 konsiderohet tashmë sinjal i një tregu të vështirë për blerësit. Tirana është në 18.1, pra shumë mbi këtë prag. Eksperti i cituar nga Euronews e lidh pragun me rregullat standarde të financimit të banesave, ku kostot e strehimit zakonisht kufizohen rreth 30% të të ardhurave familjare dhe kreditë hipotekore kanë afat tipik deri në 30 vjet.  

Por problemi shqiptar është edhe më i fortë.

Deloitte Property Index 2025 evidentoi se Tirana dhe Vlora regjistruan rritje vjetore prej 25% të çmimeve të apartamenteve të reja, ndër rritjet më të forta të analizuara në raport.  

Ndërkohë, Fondi Monetar Ndërkombëtar ka evidentuar një kontrast tjetër domethënës: paga mediane në Shqipëri në vitin 2024 ishte vetëm rreth 15% e nivelit të Bashkimit Europian. FMN ka paralajmëruar gjithashtu për presione në rritje mbi çmimet e aktiveve, përfshirë sektorin e pasurive të paluajtshme.  

Pra kemi një paradoks ekonomik.

Rroga shqiptare. Çmime europiane. Ritëm rritjeje i apartamenteve ndër më të lartët në Europë.

Kush e ushqen tregun?

Në një treg normal, çmimi i banesave lidhet me disa elemente bazë: të ardhurat e familjeve, kreditimin, kërkesën demografike, investimet dhe ofertën.

Por vetë kërkimi i Bankës së Shqipërisë mbi çekuilibrat e çmimeve të banesave e trajton raportin mes çmimeve dhe faktorëve themelorë ekonomikë, duke analizuar të ardhurat, kreditimin, investimet e huaja dhe zhvillimet demografike. Materialet kërkimore të bankës flasin për identifikimin e devijimeve të mundshme të çmimeve të banesave nga fundamentet ekonomike.  

Tirana ndërton pa pushim.

Kullat ngrihen.

Apartamentet dalin në shitje.

Çmimet rriten.

Por fuqia blerëse e familjeve shqiptare nuk ecën me të njëjtin ritëm.

Atëherë pyetja ekonomike është e pashmangshme:

Nga vjen kapitali që po mban këtë nivel çmimesh?

Emigrantët?

Blerësit e huaj?

Investitorët?

Bizneset?

Kreditë bankare?

Apo para jashtë sistemit normal të të ardhurave familjare?

Pa të dhëna të plota dhe të detajuara mbi profilin e blerësve dhe burimin e financimit, përgjigjja kategorike do të ishte spekulim. Por hendeku mes të ardhurave lokale dhe çmimeve të banesave është tashmë i dokumentuar nga tregues ndërkombëtarë.

Tirana përpara Parisit dhe Londrës

Grafiku i publikuar  është brutal në thjeshtësinë e tij.

Lisbonë – 18.7.

Split – 18.7.

Pragë – 18.1.

Milano – 18.1.

Tiranë – 18.1.

Vjenë – 17.4.

Beograd – 17.2.

Paris – 17.

Londër – 16.  

Tirana nuk është Londra.

Nuk është Parisi.

Nuk është Milano.

Por për një familje që jeton me të ardhurat lokale, blerja e një shtëpie rezulton proporcionalisht më e vështirë se në Londër dhe Paris.

Ky nuk është sukses i tregut të pasurive të paluajtshme.

Është një alarm për përballueshmërinë e strehimit dhe shkëputjen e çmimeve nga fuqia reale blerëse.

18 vite pa ngrënë, pa pirë, pa jetuar

Edhe shifra “18.1 vite” duhet lexuar me kujdes.

Nuk do të thotë se një familje shqiptare kursen normalisht dhe pas 18 vitesh blen shtëpinë.

Treguesi është një raport teorik mes çmimit të pronës dhe të ardhurave. Në jetën reale familja paguan ushqimin, energjinë, ujin, transportin, shkollimin e fëmijëve, shëndetësinë dhe shpenzimet e tjera.

Pra, 18.1 vite nuk janë 18 vite kursime reale.

Janë 18.1 vite të ardhura në raport me çmimin e banesës.

Për një familje që mund të kursejë vetëm një pjesë të pagës, rruga drejt pronësisë bëhet shumë më e gjatë.

Pyetja që duhet t’i bëhet Bankës së Shqipërisë

Në vend që debati të mbyllet me formulën se “tregu ka kërkesë”, institucionet financiare dhe fiskale duhet të publikojnë një panoramë shumë më të detajuar.

Sa apartamente në Tiranë blihen me kredi?

Sa blihen me transferta bankare nga jashtë?

Sa nga persona jorezidentë?

Sa prona blihen nga kompani?

Sa transaksione kontrollohen për burimin e fondeve?

Sa është diferenca mes çmimit të deklaruar në kontratë dhe çmimit real të tregut?

Këto janë pyetje hetimore, jo prova se çdo transaksion është i paligjshëm. Por kur Tirana arrin të njëjtin nivel papërballueshmërie me Pragën dhe Milanon, ndërsa pagat shqiptare mbeten shumë poshtë nivelit europian, transparenca mbi burimin e kërkesës nuk është më luks statistikor.

Është çështje interesi publik.

Sepse shifra 18.1 tregon diçka shumë të thjeshtë: tregu i banesave në Tiranë nuk po ecën më me ritmin e rrogës së qytetarit që jeton dhe punon në Tiranë.

Dhe kur rroga nuk e shpjegon dot çmimin, institucionet kanë detyrimin të shpjegojnë çfarë po e financon çmimin.